La pleine propriété, l’usufruit, la nue-propriété : Les différences !

Être propriétaire, c’est avoir un certain nombre de droits sur un bien, on parle de pleine propriété lorsque l’on cumule tout ces droits.

L’article 544 du Code Civil prévoit que « la propriété est le droit de jouir et de disposer des choses de la manière la plus absolue, pourvu qu’on n’en fasse pas un usage prohibé par les lois ou par les règlements ».

En droit français, la propriété peut être divisée en trois éléments distincts :

L’usus : qui correspond d’un point de vue juridique au droit d’user d’un bien (usufruit)

Le fructus : qui correspond quant à lui à la jouissance d’un bien (usufruit)

L’abusus : qui correspond à la propriété du bien (nue-propriété).

La pleine propriété d’un bien se définit comme la possibilité de jouir intégralement du bien, autrement dit d’occuper le logement, d’en percevoir les fruits de son exploitation (loyers), ainsi que d’en disposer, c’est-à-dire la possibilité de le vendre et de recevoir l’argent généré par la vente.

En tant qu’individu ayant la pleine propriété d’un bien, vous avez donc tous les droits mais également des devoirs, l’entretien et le règlement des charges.

Tous ces droits peuvent être dissocié et répartis entre des personnes distinctes en opérant un « démembrement de propriété ».

Le démembrement de propriété est un acte juridique qui divise la pleine propriété d’un bien en deux parties distinctes :

• la nue-propriété, l’individu possède le bien mais n’a pas le droit d’en jouir
• L’usufruit, l’individu peut jouir du bien ou en percevoir les loyers

 L’usufruit, le droit de jouir du bien

L’usufruit peut avoir une origine légale, dans le cadre d’une succession par exemple le conjoint survivant recueille l’usufruit de la totalité de la succession de l’époux décédé. Il a une origine contractuelle quand le propriétaire décide de donner ou de vendre l’usufruit d’un bien qui lui appartient.

L’usufruitier peut mettre le bien en location et percevoir les loyers. Il peut également l’occuper personnellement, il ne peut cependant décider de le vendre, le détruire ou le modifier.

L’usufruit peut être attribué pour une durée fixe, on parle alors d’usufruit temporaire où à titre viager, l’usufruit s’éteint donc à la fin de la période convenue ou au décès de l’usufruitier.

La nue-propriété, le droit de posséder la chose

Le nu propriétaire ne peut ni modifier ni détruire le bien car les droits de l’usufruitier doivent être préservés. Il ne peut pas non plus jouir du bien. En pratique, il se traduit par la possession des murs.

Le nu propriétaire peut céder le bien avec l’accord de l’usufruitier, le prix de vente est alors partagé entre eux. À l’extinction de l’usufruit, le nue propriétaire retrouve la pleine propriété du bien. Bien que le fait d’être propriétaire sans pouvoir profiter de son bien puisse paraître contraignant à première vue, investir en nue-propriété présente plusieurs avantages notamment financiers et fiscaux.Le nu propriétaire n’ayant pas la jouissance du bien, il n’est pas redevable de certains impôts qui sont reportés sur l’usufruitier. De plus, à l’extinction de l’usufruit, le nue propriétaire récupère la pleine propriété sans aucune imposition.