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Gérer le patrimoine familial : le duel SCI vs indivision

Publié le 29/12/2022

 

Constituer une SCI ou se contenter d’un régime d’indivision ? Voici une question récurrente ! La différence principale entre ces deux options réside dans la personnalité juridique. La SCI est une société, ce qui en fait une entité distincte des associés qui la fondent : elle dispose d’une personnalité juridique. Au contraire, l’indivision est un régime de gestion patrimoniale : c’est une situation dans laquelle se retrouvent les propriétaires d’un bien commun, et donc, aucune personne morale à part entière n’est créée.

Mais, concrètement, en cas d’un bien commun à gérer par les membres d’une même famille, quelle est l’option la plus avantageuse ? On vous donne toutes les réponses ici !

SCI : stabilité garantie ?

La création d’une SCI, ou société civile immobilière, est faite par deux associés minimum, dans l’objectif de gérer un patrimoine immobilier. Lorsqu’elle est constituée par les membres d’une même famille, on parle de SCI familiale. Mais attention, cette structure reste une société, ce qui implique la rédaction de statuts et la prise en compte du coût de création de la SCI.

Se réunir en SCI peut représenter un avantage non-négligeable pour la gestion des biens d’une même famille. En effet, là où les relations familiales peuvent engendrer des conflits, une entité à part entière avec des règles de gestion prédéfinies peut vous éviter bien des périls.

Concernant la gestion concrète du patrimoine immobilier, la SCI présente l’avantage d’être une structure organisée. La société est propriétaire des biens immobiliers et les associés détiennent des parts sociales. Les biens de la société sont gérés par les associés, qui se réunissent en assemblée générale au moins une fois par an, ou par un gérant désigné. La SCI étant une société, elle dispose de règles d’organisation et de fonctionnement définies dans ses statuts, ce qui en fait un cadre sécurisant pour la gestion immobilière.

Le choix d’une structure telle qu’une SCI permet de valoriser les biens détenus, en les mettant en location pour en tirer des revenus par exemple. De plus, des avantages fiscaux sont à prendre en considération. La création d’une société immobilière vous permettra de choisir le régime fiscal convenant le mieux à votre situation, mais aussi d’organiser une transmission du patrimoine à moindre coût. Avec une SCI, le transfert du patrimoine passe par la cession progressive des parts sociales, et non par une transmission directe du bien, ce qui est bien moins onéreux en termes de droits de mutation.

Indivision : précarité assurée ?

L’indivision intervient généralement à la suite d’un décès, lorsqu’un bien est légué en héritage. Si les héritiers du défunt ne souhaitent ni vendre le bien, ni partager la succession, une indivision est mise en place. Cela peut également arriver dans le cadre d’un divorce. En pratique, plusieurs personnes sont propriétaires d’un même bien. L’indivision est mise en place automatiquement, et ne nécessite pas de démarches particulières, contrairement à la création d’une société.

L’indivision est un état dit précaire. En effet, si une convention d’indivision est conclue entre les héritiers, celle-ci peut être à durée indéterminée, ou déterminée, et dans ce dernier cas, elle ne pourra dépasser 5 ans. Le cas d’une convention à durée indéterminée n’est pas plus sécurisant, car n’importe lequel des indivisaires peut réclamer le partage à tout moment. Or, si votre projet immobilier ne doit pas s’inscrire dans le long terme, l’indivision est l’option idéale.

De plus, la cession du bien ne nécessite aucun accord des autres indivisaires, contrairement à la SCI qui impose l’accord des autres associés. En cas de relations familiales conflictuelles, le choix de l’indivision peut représenter un inconvénient.

En conclusion ?

Les deux options ont chacune leurs avantages et leurs inconvénients, mais l’une d’elles correspondra plus à votre projet que l’autre !

L’indivision s’adapte aux projets à court terme, simple et sans potentiels conflits de gestion à l’horizon.

La SCI s’adapte aux projets immobiliers s’inscrivant dans le long terme, et nécessitant une gestion structurée et efficace.

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